Luis Bautista Garrido Palacios | Inflación en el mercado inmobiliario: ¿Cuál es su impacto real?
DAT.- La creciente inflación a nivel global está ejerciendo una presión significativa sobre prácticamente todos los sectores económicos, y el mercado inmobiliario no es una excepción. Este aumento generalizado y sostenido de los precios de bienes y servicios está creando un entorno de incertidumbre y de desafíos estructurales, alterando tanto los costes de construcción y mantenimiento como las dinámicas de la demanda y la inversión.
Explica Luis Bautista Garrido Palacios que el sector de la vivienda, considerado históricamente como un refugio de valor contra la devaluación de la moneda, se encuentra en una encrucijada donde su capacidad para seguir siendo un activo seguro se pone a prueba frente a la respuesta agresiva de los bancos centrales.
La principal herramienta utilizada por las instituciones monetarias para frenar la inflación es el incremento de los tipos de interés, una medida que tiene un efecto directo e inmediato en el coste del crédito hipotecario. Cuando los tipos suben, el precio de tomar dinero prestado para la compra de una propiedad aumenta considerablemente, lo que reduce drásticamente la capacidad de compra de los hogares. Esta situación provoca una doble tensión: por un lado, desincentiva la demanda de nuevos compradores, especialmente aquellos con menor capital inicial; por otro lado, puede generar una ralentización en las transacciones, llevando a un enfriamiento del mercado en términos de volumen de operaciones, a pesar de que los precios nominales puedan seguir mostrando resistencia a la baja debido a la escasez de oferta.
La espiral de costes de construcción
Uno de los impactos más visibles y directos de la inflación se percibe en el incremento de los costes asociados a la construcción de nuevas viviendas. El precio de las materias primas esenciales, como el acero, el cemento, la madera y el cobre, se ha disparado en los últimos años debido a la interrupción de las cadenas de suministro globales y a la alta demanda post-pandemia. A este encarecimiento se suma el aumento de los costes energéticos y laborales, lo que fuerza a los promotores a trasladar estos sobrecostes al precio final de las propiedades. Esta espiral de costes ha provocado que muchos proyectos de desarrollo se paralicen o se retrasen, lo que inevitablemente contribuye a mantener baja la oferta de vivienda nueva en el mercado, contrarrestando el efecto de enfriamiento de la demanda que produce la subida de los tipos de interés.
La dificultad para adquirir materiales a precios estables y la necesidad de ajustar los presupuestos en un entorno volátil generan un riesgo mayor para la actividad promotora. Si bien las propiedades ya existentes también ven aumentar sus precios, es la vivienda nueva la que siente el impacto con mayor virulencia, poniendo en jaque la asequibilidad para una parte significativa de la población.
Los expertos señalan que esta situación exacerba la brecha entre el coste de la vivienda y la capacidad adquisitiva de las familias, complicando especialmente el acceso a la primera vivienda para las generaciones más jóvenes que no cuentan con un ahorro considerable para hacer frente a unas condiciones de financiación menos ventajosas que las de hace pocos años.
Inversión y alquiler bajo presión
La inversión inmobiliaria también se ve reestructurada por el panorama inflacionario. Aunque la propiedad sigue siendo una cobertura atractiva contra la inflación, ya que los activos inmobiliarios tienden a revalorizarse con el tiempo, la subida del coste de la financiación obliga a los inversores a ser mucho más selectivos y a buscar mayores rendimientos. Esto ha impulsado el interés hacia el mercado del alquiler, donde los propietarios buscan compensar sus mayores costes hipotecarios y de mantenimiento (derivados también de la inflación) subiendo las rentas. Esta dinámica ejerce una presión alcista en los precios de los alquileres, impactando directamente en la calidad de vida de quienes no pueden acceder a la compra.
En los principales núcleos urbanos, la escasez crónica de oferta de alquiler, combinada con la presión inflacionaria sobre los costes operativos y de endeudamiento de los propietarios, está creando un mercado de arrendamiento extremadamente tenso. Los gobiernos y las autoridades locales se enfrentan al reto de equilibrar la necesidad de frenar la inflación sin estrangular el crecimiento económico, mientras buscan mecanismos para asegurar que la vivienda siga siendo asequible.
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El mercado inmobiliario se perfila, por tanto, como un termómetro económico de gran sensibilidad, donde la persistencia de la inflación continuará dictando la pauta de precios, el volumen de transacciones y, fundamentalmente, las oportunidades y desafíos para compradores, vendedores e inversores.
(Con información de Luis Bautista Garrido Palacios)
