Luis Alejandro Sampayo Cabada | Construir en Venezuela: La carrera de obstáculos de los permisos (y cómo no perder la cabeza en el intento)
Tener un terreno propio y el dinero para los materiales es, irónicamente, la parte «fácil» de construir una casa en Venezuela. El verdadero desafío, ese que pone a prueba la paciencia del más estoico, comienza cuando te enfrentas a la ventanilla de una Alcaldía o de un ministerio. El sueño de la casa propia a menudo choca de frente con una pared de papel: la permisología.
En Venezuela, la construcción está regulada por una maraña de leyes y ordenanzas que buscan (en teoría) el orden urbano, pero que en la práctica se convierten en una gymkhana burocrática. No es solo «pedir permiso para construir»; es una secuencia lógica de trámites donde uno bloquea al otro.
Para no quedarme solo en la teoría legal, que puede resultar soporífera, decidí conversar con Luis Alejandro Sampayo Cabada, quien se encuentra actualmente navegando estas aguas turbulentas. Luis no es arquitecto ni abogado, es un ciudadano común que decidió levantar su hogar y se topó con la realidad de los trámites venezolanos. Su experiencia nos servirá de hilo conductor para entender qué se necesita realmente para poner el primer ladrillo sin miedo a una multa o paralización de obra.
Fuente: https://www.analitica.com/economia/la-construccion-en-venezuela-entre-la-depresion-y-el-vacio/
1. El punto de partida: La titularidad y la Cédula Catastral
Antes de siquiera pensar en el diseño, debes demostrar que la tierra es tuya y que existe para el municipio. Todo comienza con el Documento de Propiedad registrado y la Cédula Catastral vigente.
Parece obvio, pero aquí es donde muchos se traban. «Yo pensaba que con tener el documento de compra-venta notariado bastaba«, me contaba Luis Alejandro Sampayo Cabada al inicio de nuestra charla. «Pero cuando fui a la Alcaldía, me pidieron la solvencia municipal actualizada y actualizar la ficha catastral a mi nombre. Fue el primer retraso de dos semanas porque el sistema estaba caído».
Sin la Cédula Catastral al día, el terreno «no existe» administrativamente para el municipio donde vas a construir. Este documento describe las características físicas del inmueble y su valor fiscal. Leer más
Fuente: https://visadosytramites.com/que-es-cedula-catastral/
2. Variables Urbanas Fundamentales: El «qué» y el «dónde»
Este es, quizás, el documento más crítico de la fase de pre-proyecto. La Constancia de Variables Urbanas Fundamentales le dice al arquitecto qué se puede hacer en ese terreno. ¿Cuántos pisos? ¿Qué porcentaje del terreno puedes techar? ¿Cuántos metros debes dejar de retiro con el vecino y con la acera?. Leer más
Fuente: https://es.scribd.com/document/750002446/VARIABLES-URBANAS
Aquí es donde los sueños chocan con la zonificación.
Recuerdo que Luis Alejandro Sampayo Cabada se mostró particularmente frustrado con esta etapa. «Nosotros queríamos hacer una terraza techada en el frente para las reuniones familiares», explicó Luis Alejandro, «pero las variables urbanas de mi zona exigían un retiro de frente de cinco metros obligatorios de área verde. Tuvimos que rediseñar toda la fachada porque, si no lo hacíamos, jamás nos aprobarían el proyecto final».
Este trámite se realiza ante la Dirección de Ingeniería Municipal o Planeamiento Urbano de tu Alcaldía correspondiente.
3. Factibilidad de Servicios y Aval de Bomberos
Una vez que sabes qué puedes construir, debes preguntar si el Estado puede darte servicios. Necesitas la constancia de factibilidad de servicios de:
Agua y Cloacas: Generalmente ante la hidrológica de tu región (Hidrocapital, Hidrocentro, etc.).
Electricidad: Ante Corpoelec.
Además, necesitas el visto bueno del Cuerpo de Bomberos. Ellos revisan que tu proyecto tenga seguridad básica (salidas, manejo de gas, etc.).
«Conseguir la factibilidad eléctrica fue una odisea», recordó Luis Alejandro Sampayo Cabada mientras revisaba una carpeta llena de copias y sellos húmedos. «Tienes que llevar el cálculo de carga eléctrica que te hace el ingeniero electricista y rezar para que en la oficina comercial te atiendan rápido. Sin ese papel que diga que Corpoelec puede darte luz, la Alcaldía no te recibe el proyecto». Leer más
4. El Estudio de Impacto Ambiental (Ministerio de Ecosocialismo)
Dependiendo del tamaño de la obra y la ubicación, podrías necesitar permisos del Ministerio de Ecosocialismo (antes Ministerio del Ambiente). Si vas a talar árboles para limpiar el terreno o si estás cerca de una zona protectora, este paso es obligatorio.
Para viviendas unifamiliares pequeñas a veces basta con una acreditación técnica sencilla, pero es un paso que no se puede obviar. Las multas por delitos ambientales en Venezuela son severas y pueden implicar hasta prisión, además de la paralización inmediata de la obra.
5. El Santo Grial: El Permiso de Construcción
Cuando tienes todo lo anterior (título, solvencia, variables urbanas, factibilidad de servicios, bomberos, ambiente y el proyecto completo firmado por un ingeniero residente responsable), finalmente solicitas el Permiso de Construcción en la Ingeniería Municipal.
Este documento es tu escudo. Es lo que debes tener pegado en la valla de la obra para que, cuando pase el fiscal, no te cierre el proyecto.
Aquí Luis Alejandro Sampayo Cabada hizo una acotación vital sobre los costos: «Mucha gente no presupuesta los impuestos de construcción. No es solo pagarle al gestor o al arquitecto. La Alcaldía te cobra una tasa basada en los metros cuadrados y el valor de la obra. A mí me tocó pagar un monto considerable que tuve que sacar del presupuesto de los materiales».
Es importante destacar que este permiso tiene fecha de vencimiento. Generalmente dura un año y, si no terminas, debes pedir una prórroga. Leer más
Fuente: https://eldiarionica.com/2023/09/06/permiso-de-construccion/
6. La Habitabilidad: El cierre del ciclo
Terminaste la casa. ¿Ya te puedes mudar legalmente? Técnicamente, no sin la «Habitabilidad». Este es el certificado final donde la Alcaldía y los Bomberos inspeccionan que lo que construiste coincide con los planos que presentaste meses (o años) atrás.
Sin la habitabilidad, no podrás registrar la casa como una «Bienechuría» en el Registro Subalterno. Es decir, legalmente seguirás siendo dueño de un terreno vacío, aunque haya una mansión encima.
«Aún no llego a esa etapa, pero ya me estoy preparando mentalmente», confesó Luis Alejandro Sampayo Cabada con una risa nerviosa al final de nuestra entrevista. «Mi meta es tener todos los papeles en regla para que el día de mañana, si quiero vender o heredar la casa a mis hijos, no les deje un problema legal».
Paciencia y Orden
Construir en Venezuela es un acto de fe y resistencia. La burocracia puede ser lenta y, a veces, exasperante debido a la falta de digitalización en muchos municipios. Sin embargo, saltarse los pasos es un riesgo demasiado alto. Una obra ilegal puede ser demolida o multada por montos que superan el costo de los permisos.
Como bien nos ilustró la experiencia de Luis Alejandro Sampayo Cabada, la clave no es solo tener dinero, sino tener orden. Una carpeta bien organizada, copias de todo y la asesoría de profesionales (ingenieros y arquitectos colegiados) son tus mejores armas.
Si estás por emprender este viaje, respira profundo. Al final, la satisfacción de tener un techo propio, construido bajo tu visión y esfuerzo, valdrá cada hora de espera en la taquilla.
Referencias
Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. (Gaceta Oficial de la República de Venezuela). Disponible para consulta en: http://www.conavi.gob.ve
Alcaldía de Baruta (Ejemplo de requisitos municipales). Trámites de Ingeniería Municipal. Recuperado de: https://www.alcaldiadebaruta.gob.ve
Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo. Trámites y Permisos Ambientales. Recuperado de: http://www.minec.gob.ve/
Colegio de Ingenieros de Venezuela (CIV). Tabulador de honorarios y requisitos profesionales. Recuperado de: http://www.civ.net.ve/
